본문 바로가기

똑똑한 부동산

집 살까 말까? 부동산 현실 냉정하게 봐야 한다!

반응형

부동산때문에 말들이 정말 많지요~ 사야한다는 여론 VS 집값은 폭락한다는 여론! 그리고 정부에서는 계속해서 부동산 부양책을 내놓고 찌라시 언론사들은 광고성 글로 소비자를 현혹시키고 있습니다. 그럼 소비자들은 이에 반박하는 댓글을 남기면서 부동산 무용론을 제시합니다. 그럼 정말 집을 사는게 좋을까요? 안사는게 좋을까요? 


제가 오늘 냉정한 부동한 현실을 전해 드리도록 하겠습니다. 집을 사야 할지? 말아야 할지는 여러분의 선택이니 참고만 해두세요! 




부동산 시장 몰락? 거품낀 집값 폭락한다?



집을 사지 말아야 한다는 내용을 보면 그 중 하나로 지나치게 거품이 낀 부동산 시장을 지적하고 있습니다. 네 맞습니다. 현재 부동산에는 거품이 많이 끼어 있습니다. 그런데 이 거품이 강북에 많을까요? 강남에 많을까요? 대부분 거품은 강남에 몰려 있습니다. 쉽게 이야기해서 강남에 가면 허름한 아파트들이 있습니다. 30년이 넘은 오래된 아파트의 가격은 무려 9억, 10억을 넘어섭니다. 누가 이런 괴물을 만들었을까요? 다 우리가 만들어 놓은 그림입니다. 


그런데 과연 이런 거품이 꺼지게 될까요? 어느정도의 거품은 빠질 수 있겠지요~ 하지만 부동산은 철저하게 수요, 공급에 의해 움직입니다. 회사가 가깝고 많은 시설이 몰려 있고 학군이 잘 발달된 강남은 절대 집값이 떨어질 수 없는 구조 입니다.


그럼 강북은 집값이 폭락할까요? 그것도 아닙니다. 이미 강북과 강남의 집값은 비교대상을 넘어섰습니다. 살기 팍팍해진 사람들은 강남에 머물 수 있는 구조가 아닙니다. 즉, 벌이가 안좋으면 강북으로 몰릴 수 밖에 없어 경쟁은 더 치열해 집니다. 그렇다고 집값이 오른다는 건 아닙니다. 신도시들도 있으니까요~ 기대하는 것처럼 집값이 폭락할 일은 거의 없다는 것입니다. 


전세가 사라진다.. 집사는 것보다 월세가 좋다?



집을 사지 말아야 한다는 의견에 항상 나오는 것이 전세는 한국에만 있는 거라고 합니다. 네 맞습니다. 그런데 전세가 사라진다는게 집을 사지 않는 환경이 되는건가요? 해외는 월세 문화가 자리 잡고 있습니다. 집에 막대한 자본을 묶어 놓지 않고 월세로 생활을 하고 있습니다. 그런데 이런게 한국에도 통할까요? 


자~ 쉽게 이야기 해보겠습니다. 집을 사지 않고 월세로 매달 80만원을 지출한다고 생각해 보겠습니다. 월급이 많은 사람이라면 부담이 가지 않겠지만 200만원, 300만원 버는 사람이 월세로 매달 80만원을 낸다고 생각해 보세요~ 아마 악몽의 시작일 것입니다.


그럼 집값으로 들어간 3억 대신에 월세를 이용하는 거다 이야기 할 수 있겠지요~ 그럼 계산해보겠습니다. 매달 80만원씩 1년이면 960만원 입니다. 960만원씩 10년이면 9600만원, 50년이면 4억 8천만원 입니다. 


그런데 사람이 50년만 살까요? 앞으로 수명은 더 연장됩니다. 그리고 더 무서운것은 집을 구입한 3억은 자산으로 남지만 월세로 들어간 돈은 소멸성 금액입니다. 그리고 우리가 60세 넘어서도 계속 돈을 벌고 있을까요? 즉, 월세 구조는 매달 안정적인 수익이 있을때 가능한 구조입니다. 


그런데 대한민국의 현실은 그렇지 않습니다. 다른건 다 올라도 임금은 오르지 않습니다. 직업의 안정성도 없습니다. 대기업은 잘 벌지만 나머지 사람들은 근근히 먹고 사는 구조 입니다. 이런 상황에 전세가 사라지고 월세 시대가 온다고 합니다.  대한민국은 더 팍팍한 현실을 마주하게 되는 위험한 신호입니다. 


물론 이런 예는 단편적인 것이라 여러가지 복합 요소가 들어가야 하지만 월세를 잡은 기준도 작은 평수로 잡은 것이고 비싼 월세도 많기 때문에 너무 따지고 들어가면 머리만 아픕니다. ㅡㅡ;;


전세로만 살기 어때? 



전세값이 폭등하고 있습니다. 사람들이 집을 안사니 더 이상 집값이 오르지 않는 구조입니다. 즉, 자신의 빚을 탕감하기 위해서는 집값 가까이 전세를 올려야 합니다. 하지만 세입자들은 어디 가는 돈이 아니니 왠만하면 올려줍니다. 나중에 받아서 나오는 금액이니까요~ 그런데 집주인이 월세로 돌립니다. 그럼 세입자는 나가야 겠지요~ 그리고 다른 전세를 찾습니다.


그런데 이렇게 2년마다 돌아다니면 주거안정성이 심각하게 침해 됩니다. 2년 살아보시면 아시겠지만 금방 돌아옵니다. 전세는 보통 3개월전에 통보하기 때문에 이사하고 자리 잡을만 하면 이사를 가야 합니다.


그리고 깡통전세도 나오고 있습니다. 인기 없는 집일 경우 매매가는 하락하게 되어 있습니다. 그럼 자신이 들어간 전세보다 집값이 싸지는 현상이 발생합니다. 결국 위험요소를 안고 살아야 합니다.


그리고 전세값이 3억이 넘었을때는 부동산 수수료도 엄청납니다. 집은 6억이 넘지 않으면 수수료가 0.4% 이지만 전세는 3억이 넘어가면 0.8%수수료를 줘야 합니다. 3억 5천만원의 전세일 경우 230만원 정도가 복비로 나가게 됩니다. 


여기에 이사비용, 정리하는 고생까지 비용으로 환산한다면 그 기회 비용은 어마어마 하다고 볼 수 있습니다. 그리고 전세가 사라지는 건 분명합니다. 기존에는 부동산 투기 때문에 집을 여러채 갖고 있는 사람들이 많았지만 지금은 실수요자 위주로 재편이 되고 있습니다. 


즉, 전세가 좋지만 전세로만 살 수 없는 환경이 만들어지고 있습니다. 전세로 머무는 사람이 가장 돈버는 구조니까요!! 






화페가치를 생각해 보자.



우리 30년전으로 돌아가 볼까요~ 그때 집값은 얼마였나요? 5000만원에 30평대 집을 샀을때가 있었습니다. 2000만원에도 샀겠지요~ 지금은 3억이 넘고 있는 현실이고요~ 뭐 찾아보면 4억, 5억 10억, 30억 많습니다. 사람들은 이걸 보고 부동산이 폭등했다고 합니다. 


그런데 과연 부동산만 올랐나요? 짜장면이 500원이던 시절이 있었고 초코파이 한상자가 1000원이던 시절도 있었습니다. 그리고 차한대 가격이 300만원이던 시절이 있었는데 지금은 3000만원 5000만원 쭉쭉 올라가고 있습니다.


이렇게 화폐 가치는 재화 가치 상승으로 점점 내려가게 됩니다. 다른건 오르는데 집값은 가만히 있을까요? 집이 실거주 위주로 재편이 되면 사람들은 절대 자기가 산 가격 이하로 집을 내놓을 일이 없어집니다. 물론 과도한 대출을 받아 산 경우는 예외겠지요~ 그렇다고 시장가격보다 많이 싸지지 않습니다. 누구나 좋아할 수 있는 집이라면 가격 하락에 대한 기대는 접으셔야 합니다.


그리고 앞으로도 물가상승은 계속 이어질 것입니다. 화폐 가치가 영원할 거라는 생각은 위험한 발상입니다.


인구가 줄고 3포 시대다!



결혼하는 사람이 줄고 있고 자녀를 낳는 것도 줄고 있습니다. 전세계에서 우리나라 인구 감소가 가장 심하다고 합니다. 정말 심각한 상황이죠~~ 고령화 시대에 접어들었고 직업의 안정성도 떨어지고 있습니다. 이렇게만 보면 대한민국의 앞날이 참 막막해 보입니다. 그런데 주위를 둘러 보세요~ 못사는 사람도 많지만 잘 사는 사람도 많습니다. 놀이공원에 가면 사람들로 넘쳐나고 자동차 판매량도 계속해서 올라가고 수입차 시장은 점점 커지고 있습니다. 그리고 비싼 아파트들은 잘 팔리고 있고요~ 인구가 줄고 3포 시대가 되면 부동산 가격은 폭락할 수 밖에 없다는 이야기가 나오지만 물건의 가치는 그 평가에서 시작됩니다. 누구나 살고 싶은 집은 비싸고 누구도 살고 싶지 않은 집은 가격이 떨어질 수 밖에 없습니다. 지하철 가깝고 집 크고 편의시설 잘 되있는 아파트는 인구가 줄고 3포시대가 와도 여전히 가격이 높습니다. 왜? 사람들은 누구나 그런 집을 살고 싶어하니까요~ 반대로 허름하고 교통편 안좋고 녹물 나오거나 외풍이 심한 집은 가격이 떨어질 수 밖에 없습니다. 즉 인구가 줄고 3포시대에는 버려질 집들이 나오는거지 누구나 원하는 집들의 가격이 내려가는게 아닙니다. 


부동산 가격 오를까?



이제 대한민국의 부동산은 과거처럼 더이상 투자의 대상이 아닙니다. 집을 가지고 있으면 돈을 벌던 시대가 있었지만 지금은 실거주 위주로 재편이 되고 있습니다. 그래서 부동산 가격을 쳐다보기 보다는 안정된 거주에 목적을 두고 봐야 합니다. 사람들은 앞으로 더더욱 높은 곳을 보며 집을 구매하게 될 것입니다. 작은 집에 살던 사람은 큰집에 살고 싶어하고 허름한 집을 가진 사람은 새집에서 살고 싶을 것입니다. 교통편이 안좋았던 사람들은 교통편이 좋은 곳에 희망을 두고 있습니다. 이렇게 단계별로 올라가면서 집은 거래가 이루어집니다. 이렇게 시장은 크게 요동없이 부동산 가격을 형성할 것입니다. 


집 살까? 말까?



당연히 금전적으로 부담이 없다면 집을 구입하는게 좋습니다. 주거안정성은 혼자 사는 사람이 아니고서는 가장 중요하게 봐야 할 포인트입니다. 하지만 돈이 없는데 무턱대고 대출을 받아 집을 구입하는건 피하셔야 합니다. 상환능력이 있다면 상관없지만 무리한 대출은 몰락의 지름길 입니다. 쉽게 이야기 해서 누구나 비싼차를 사고 싶어 합니다. 많은 젊은이들이 자신의 상황은 돌아보지 않고 덥썩 할부로 비싼차를 구입합니다. 그런데 구입하고 보니 모든 돈이 할부로 들어가고 생활이 안됩니다. 결국 그 차는 중고시장에 나오게 됩니다. 돈만 날리고 말입니다.


뭐든지 자신의 상황을 돌아보고 선택해야 합니다. 가장 이상적인 것은 자신의 상황에 맞게 주택 구입을 하는 것이 좋고 혼자라면 당장은 큰 집이 필요없으니 월세로 머무는게 가장 좋아 보입니다.


부동산 현실 어떻게 보시나요? 막연하게 사람들이 이야기하는대로 폭락을 기대하시나요? 아니면 찌라시 언론사들이 이야기하는대로 부동산 가격이 오를거라 보시나요?


부동산은 투자의 대상이 아니라는 것만 알아두시고 자신이 살아야 할 주거안정성만 고민하시면 좋을 것 같습니다.

[관련글]

- 주택담보대출 이자 계산기, 전세자금대출 이자 계산기 제대로 알고 하자! - 대출 이자 계산기!

- 아파트 취등록세 계산기 미리 파악해 보자!

- MWC2015 기대작 LG 워치 어베인(Urbane) 명품시계 공략? LG 워치 어베인 스펙 및 디자인 보기!



728x90
반응형